Este seguro y el seguro de caución, se han convertido en verdaderos protagonistas en la nueva normativa para la construcción, según la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.
El Seguro Decenal tiene una serie de coberturas mínimas en lo que se refiere a los daños materiales (cimientos, forjados, vigas, soportes, fallos de diseño, instalaciones eléctricas, de agua, gas, amenaza de hundimiento, etc.), y otras coberturas de carácter opcional, de las cuales cada asegurado tomará las que considere de su interés.
La Auditoria de Riesgo.
El Promotor debe conocer que las compañías aseguradoras le exigirán un informe auditado, por una (OCT) Oficina de Control Técnico, antes de contratar el Seguro Decenal de Daños a la Edificación.
La O.C.T. contratada por el Promotor ha de ser absolutamente independiente, a todos los efectos, de los agentes que vayan a intervenir en la ejecución de la obra a auditar.
La intervención de la O.C.T. se inicia comprobando que el proyecto se adapta a las normas técnicas establecidas. Posteriormente observa el cumplimiento de aquellos cambios o modificaciones que sean necesarias realizar en función de lo legislado al respecto y la ejecución de dichos cambios y modificaciones, en todas y cada una de las zonas de la obra.
Número de pólizas necesarias en cada promoción.
Cuando la licencia de obras abarque un número de viviendas cuya entrega se vaya haciendo por fases de terminación, el promotor se verá obligado a contratar una póliza de Seguro Decenal de daños a la Edificación por cada uno de los grupos, que finalizado su obra se dispone a vender.
Una ley necesaria.
El sector de la construcción en España, es la actividad que genera más puestos de trabajo y uno de los negocios más rentables. En la década de los 80 un exceso de demanda originó una significativa reducción de la calidad en la edificación y la aparición de propietarios de viviendas bastante desorientados ante un cúmulo de problemas con el inmueble adquirido y sin saber a dónde o a quién acudir. Esa realidad, hacía absolutamente necesario un cambio de timón. La ley 38/1999, en su artículo dos relaciona los edificios y construcciones que estarán sujetos a determinadas disciplinas de obligado cumplimiento.
La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, entró en vigor el seis de mayo del año 2000 a efectos de responsabilidades y garantías.
Esta ley establece en su artículo 19 la obligación de contratar determinados seguros, de daños materiales o seguros de caución, para cada periodo de tiempo a garantizar.
“Artlº.19,-1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda”(. . . )
La ley obliga al promotor a contratar un seguro de daños por uno, dos y diez años el cual hará frente a los desperfectos que en esos periodos de tiempo tengan lugar, conforme se expone en el artículo 19 de la L.O.E. El Seguro Decenal de Daños, está proyectado para dar cobertura a toda esa serie de exigencias. Una vez que las viviendas hayan sido adquiridas, sus propietarios pasan a ser los beneficiarios del seguro.
La ley 38/1999, desde el día uno de enero de 2003, no es obligatoria para aquellos promotores que construyan su propia y única vivienda. Si durante los diez primeros años de existencia de la vivienda, tomase la decisión de hipotecarla, venderla o cualquier otro tipo de enajenación, estará obligado a contratar el Seguro Decenal de daños a la Edificación. Sin este requisito, no será posible la inscripción de compra-venta, ni de la hipoteca o cualquier otra operación, que requiera figurar en el Registro de la Propiedad correspondiente.
“Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.” (Disposición adicional segunda, de la ley38/1999)
La ley exige una serie de condicionantes a la hora de proyectar y construir, que han de redundar en seguridad, calidad, funcionalidad, respeto con el medio ambiente, etc. (Véase artlº.3 de la Ley)
Escrituras
Solamente en aquellos supuestos en que el edificio construido, sea destinado a utilización personal durante un tiempo mínimo de diez años, desde la fecha que finalizó su construcción, podrá ser escriturado sin su correspondiente Seguro Decenal de Daños.
Los Promotores saben que por imposición de la Ley 38/1999, no podrán efectuar venta alguna sin la existencia del Seguro Decenal de Daños a la Edificación, puesto que el Notario está obligado a dejar constancia de dicho documento.
Al futuro comprador de vivienda le interesa conocer:
Dada la importancia de esta garantía, es recomendable cerciorarse si la vivienda por la cual nos interesamos está amparada por el Seguro Decenal de Daños a la Edificación. Es frecuente encontrar viviendas, construidas después de haber sido aprobada la L.O.E., que no están sujetas a esta norma y por tanto no existe la garantía de daños. Esto sucede con todas las licencias de obras de construcción, obtenidas con anterioridad a la aprobación de dicha ley y cuya construcción fue realizada con posterioridad a la entrada en vigor de la misma.
Para afrontar una posible eventualidad en la vivienda adquirida es importante tener constancia de quienes han sido los agentes que han intervenido en la construcción del edificio y las responsabilidades de cada uno de ellos ya sean personas físicas o jurídicas. Este conocimiento, facilitará el camino a recorrer en el supuesto de tener que plantear alguna reclamación al nivel que proceda.
Los agentes que intervienen en la construcción de un edificio, son los siguientes: Promotor, Proyectista, Constructor, Director de obra y Director de ejecución de obra. Cada uno de ellos con determinadas funciones las cuales conllevan sus responsabilidades en la ejecución de obra y resultado final de la misma; todo ello, conforme al proyecto aprobado para esa edificación. La propia ley de Ordenación de la Edificación, en su capítulo III le dedica un total de seis artículos definiendo las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas, que intervienen en la construcción de un edificio.
Cuando se haya tomado posesión de la vivienda y aparezcan fallos o defectos que no fueron advertidos anteriormente, es conveniente que con la mayor urgencia se envíe un buro-fax al Promotor informándole de lo sucedido.
Existen plazos para reclamar en función del grado de defecto detectado.
La L.O.E. en su artículo17, 1., establece plazos de tiempo para que sean atendidos los fallos que aparezcan como onsecuencia de construcción defectuosa. Independiente-mente del grado del desperfecto detectado, los agentes que han intervenido en la construcción vienen obligados a responsabilizarse de todos los gastos que origine subsanar lo defectuoso. Veamos de forma resumida los plazos de reclamación:
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Durante un año: Para aquellos defectos de acabado.
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Durante tres años: Para aquellas situaciones cuyo grado de desperfecto es tal que no permite ser habitado en condiciones normales.
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Durante diez años: Para los vicios de construcción o causas indefinidas que afecten a cimientos, soportes, vigas y todo tipo de forjados que pongan en peligro la estabilidad de las viviendas.
En lo anteriormente expuesto se desprende la importancia que tiene el hacer constar mediante escrito, los fallos observados y las fechas en que se han detectado, con el fin de poder demostrar que la reclamación cursada, independientemente del grado o característica del daño que se trate, está dentro de los plazos temporales establecidos por la ley.
La ley establece responsabilidades
Un logro importante con la ley 38/1999 es sin duda, el haber determinado funciones y responsabilidades en los agentes que participan en todos y cada uno de los procesos necesarios en la ejecución de un edificio. Ahora no habrá lugar para ausencias injustificadas o derivación de responsabilidades a causas inexistentes. Ahora, cada agente será responsable de forma individual y también solidaria, si fuese necesario, de los daños que se manifiesten en el conjunto de la edificación de conformidad con los plazos establecidos al efecto.
La ley exige garantías a las responsabilidades
Así es, la ley 38/1999 marca responsabilidades y a su vez, también exige garantías estableciendo los medios necesarios para que se cumpla lo legislado.
Se puede asegurar que cada actor interviniente en cada obra conoce sus atribuciones y responsabilidades, desde que se inicia el proyecto hasta que finaliza la construcción del edificio. Con el añadido de que las responsabilidades contraídas, permanecerán durante diez años más.
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